¿QUÉ ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA Y QUE CLÁUSULAS NO DEBEN DE FALTAR?
Al momento de encontrar tu vivienda, debes tener claro que una vez aceptada tu propuesta por parte del comprador, debes de realizar la promesa de compraventa para estipular las condiciones y todo lo acordado de una manera verbal, ha pasado y sigue pasando que muchos de los acuerdos a los que se llega no son consignados en el documento porque son cosas menores, o que consideran no son tan importantes o necesarias incluirlas, errores que han cometido muchos compradores y que han puesto en riesgo no solo la negociación sino también la relación que es muy importante para concluir con éxito la transacción. Es importante que al momento de comprar una vivienda las reglas de juego queden muy claras dentro de la promesa de compraventa.
QUÉ ES UNA PROMESA DE COMPRAVENTA?
Básicamente, la promesa de compraventa es un documento legal por el cual las partes vendedor y comprador se obligan mutuamente a celebrar un contrato o transacción con ciertos plazos o ciertas condiciones. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efectúa en cuotas, para determinar las fechas de dichos plazos y para dar seguridad a las partes, y dar la más alta probabilidad que el negocio se realice. La ley reconoce la trascendencia de este documento imponiendo requisitos de validez en el artículo 89 de la Ley 153/87.
ELEMENTOS QUE DEBE DE CONTENER LA PROMESA DE COMPRAVENTA PARA GARANTIZAR SU LEGALIDAD
- Identificación de las partes: nombres y apellidos número de identificación, domicilio, estado civil.
- Descripción del inmueble: nomenclatura, matrícula inmobiliaria, cédula catastral, parte física, linderos, dependencia. Así como qué se promete en venta como cuerpo cierto.
- Cláusula de propiedad horizontal: sujeta a dos regímenes, la Ley 182/48 y 116/85 y el decreto reglamentario 1365/86.
- Pago de gastos notariales, timbre, impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, cuotas de administración y fecha de entrega del inmueble.
- Cláusula de saneamiento, donde se estipula que está libre de embargos, es decir sin ningún inconveniente y si tiene hipoteca de mayor extensión y no fue cancelada por la constructora entonces prorrata genera intereses y no es saneada a tiempo, terminan embargando el inmueble.
- Precio y forma de pago, incluir las obligaciones del comprador ante la entidad que financia, si éste es el caso y qué sucede si la entidad niega el crédito; así como el monto de las arras o el porcentaje de la cláusula penal y sus respectivos intereses moratorios.
- Que la promesa contenga los plazos y las condiciones fijas de la época en que ha de celebrarse el contrato, así como la notaría donde se suscribirá la escritura de venta.
- Que se realice de tal forma que al perfeccionarla sólo falte la tradición del inmueble o las formalidades legales.
- Todo en cuanto se haya dicho en el acuerdo verbal debe de quedar consignado en este documento como adicional.
Te recomendamos siempre realizar la promesa de compraventa, aún en el caso que la venta se realice en solo pago, ya que en este caso muchos comenten el error de solo realizar las escrituras, teniendo en cuenta que en las escrituras no quedará nada de los acuerdos adicionales en cuanto a la entrega se refiere para lo cual siempre se deberá elaborar la promesa de compraventa, que te garantice el cumplimiento de todo lo acordado.
DOCUMENTOS QUE DEBES DE APORTAR PARA REALIZAR LA PROMESA DE COMPRAVENTA
Para una promesa de compraventa no son necesario tantos documentos, como para el estudio de títulos o para la compraventa misma, dé todas maneras algunos son necesarios:
- Fotocopia cédula de identidad del vendedor y comprador
- Información del inmueble: dirección, reas, si cuenta con estacionamiento, etc.
- Certificado de tradición y libertad actualizado.
- Carta de aprobación del crédito hipotecario si es el caso.
La promesa de compraventa es la garantía de tu transacción.
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